Nýjustu gögnin um hagkvæma breytingaáætlun fyrir heimili

house_ca001_16x9

Bandaríska fjármálaráðuneytið og húsnæðis- og borgarþróunarráðuneytið birtu á miðvikudag Gögn í mars fyrir Home Affordable Modification Program (HAMP) Obama-stjórnarinnar . HAMP er forvarnaráætlun sem miðar að lántakendum sem eru gjaldþrota í greiðslu húsnæðislána eða standa frammi fyrir yfirvofandi hættu á vanskilum á húsnæðisláni sínu.



Til þess að vera gjaldgeng verður eignin að vera aðalbúseta, veð verður að hafa verið stofnað 1. janúar 2009 eða fyrir 1. janúar 2009 og ógreidd höfuðstólsstaða á veðinu má ekki vera hærri en $729.750. Einnig þarf hlutfall skulda af tekjum fyrir fyrsta veð lántaka að vera hærra en 31 prósent af tekjum fyrir skatta.

Fyrir gjaldgenga lántakendur mun húsnæðislánaþjónustan gera ráðstafanir til að stilla skuldahlutfallið fyrir fyrsta veð niður í 31 prósent af tekjum fyrir skatta. Skrefin fela í sér að lækka fyrst vextina niður í allt að 2 prósent, síðan lengja lánstímann í 40 ár og að lokum - ef nauðsyn krefur - fresta hluta af höfuðstólnum, vaxtalaust, þar til lánið er greitt upp. Lántaki fær þessa breytingu í þriggja mánaða prufutímabil og breytingin verður endanleg eftir að lántaki hefur greitt allar þrjár prufutímabilsgreiðslurnar á réttum tíma.





Samkvæmt nýjustu skýrslunni eru um 780.000 virkar tilraunabreytingar og um 230.000 virkar varanlegar breytingar. Myndirnar hér að neðan sýna uppsafnaða mánaðarlega prufuáskrift og varanlegar breytingar hófust. Væntingar ríkissjóðs voru að HAMP myndi gera það hjálpa allt að 3 til 4 milljónum húseigenda í hættu að forðast eignaupptöku . Ef aðstoðin sem ríkissjóður lagði til vísar til varanlegra breytinga, þá er áætlunin langt frá því að ná markmiði sínu. Jafnvel þótt markmiðið eigi við um tilraunabreytingar sem boðið er upp á, bendir minnkandi hlutfall af aukningu prófana til þess að þetta muni líka líklega ekki nást.

HAMP_trials_550.jpg



permanent_modifications_550.jpg

Lykilstefnuspurning er hvort HAMP sé bara að fresta óumflýjanlegum eignaupptöku. HAMP breyting mun örugglega draga úr mánaðarlegum greiðslum og gera húsnæðislán hagkvæmara. En skert greiðsla er kannski ekki nægjanleg hvatning fyrir þann sem hefur mun hærri höfuðstól en markaðsvirði hússins. Samkvæmt First American CoreLogic voru um 24 prósent íbúðaeigna með veð með neikvætt eigið fé — það er, húsnæðislánastöður sem eru hærri en verðmæti hússins — í lok árs 2009. Reyndar sýnir nýjasta HAMP skýrslan nokkur merki þess að jafnvel þeir sem eiga rétt á varanlegum breytingum gætu endað að fara í vanskil á lánum sínum. Yfir 2.800 af þessum lánum hefur verið lokið síðan áætlunin hófst, og hlutfall þessara endurvanskila virðist vera að aukast.

The Bloggið Reiknuð áhætta bendir á ógnvekjandi tölfræði úr HAMP skýrslunni . Eins og sést í töflunni hér að neðan var miðgildi lántakanda sem fékk varanlega breytingu með bakhlið skuldahlutfalls af tekjum upp á 77,5 prósent fyrir breytinguna. (Baturhlutfallið felur í sér allar höfuðstóls- og vaxtagreiðslur húsnæðislána – þar með talið af öðrum húsnæðislánum – auk ýmissa hluta eins og fasteignaskatta, húseigendatrygginga og íbúðagjalda.) Jafnvel eftir að hafa fengið breytinguna lækkar þetta hlutfall aðeins í 61,3 prósent, sem er enn mikil byrði að standa undir (sérstaklega ef verðmæti hússins er langt undir lánsfjárhæðum) og gæti haldið áfram að leiða til fleiri fjárnáms, seinkað en ekki komið í veg fyrir af HAMP.



miðgildi_eiginleika_400.jpg