Þegar millistéttartekjur hrynja, hvernig ætlarðu að borga leigu næsta mánaðar?

Eins og kransæðavírusinn þvingar fyrirtæki til segja upp starfsmönnum eða fækka klukkustundum, milljónir Bandaríkjamanna sjá tekjur sínar lækka. Eitt brýnasta áhyggjuefnið (fyrir utan að vera heilbrigð) er hvort þessi heimili geti það borga leigu næsta mánaðar . Að hafa efni á þokkalegum gæðum, stöðugt húsnæði í öruggu hverfi er mikilvægur þáttur í fjárhagslegum og persónulegum öryggi -sérstaklega í lýðheilsukreppu sem krefst þess að fólk geri það skjól á sínum stað . The fátækustu 20 prósent bandarískra heimila hafa í mörg ár átt í erfiðleikum með að borga leiguna. En á undanförnum árum hefur ört hækkandi húsnæðiskostnaður sett meiri þrýsting á mánaðarlegar fjárhagsáætlanir margra millistéttarfjölskyldna - sérstaklega fyrir þeir sem leigja heimili þeirra.





Í þessu stutta máli skoða ég sambandið milli leigu og tekna heimilanna fyrir nokkrar mismunandi sneiðar af millistéttinni á 100 stærstu borgarsvæðum. Greiningin beinist að leiguhagkvæmni fremur en verði á eigin húsnæði, því meginmarkmið stefnumótenda ætti að vera að tryggja að öll heimili hafi efni á mannsæmandi skjóli. Hvort fólk velur að fjárfesta sparifé sitt í fjáreign sem gæti verið að hækka er sérstakt mál. Leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði skiptir líka meira máli fyrir velferð meðaltekjuheimila.



Gögnin í þessari greiningu mæla leigu og tekjur frá 2013 til 2017, fyrir núverandi kreppu. Það virðist sanngjarnt að gera ráð fyrir að leiguhagkvæmni muni versna á næstu mánuðum, þannig að þessar niðurstöður ættu að vera lesnar sem besta dæmið.



Hversu stór hluti af mánaðarlaununum þínum fer til leigusala þíns? Fer eftir því hvar þú býrð.

Á öllum 100 stærstu stórborgarsvæðunum gætu meðaltekjuheimili – þau sem hafa miðgildi tekna á höfuðborgarsvæðinu sínu – leyft sér að leigja miðgildi leiguhúsnæðis í stórborg sinni á meðan þau eyða minna en 30 prósentum tekna sinna í leigu (staðall viðmið sett af bandaríska húsnæðis- og borgarþróunarráðuneytinu). Heimili sem búa í dýrari borgum þyrftu að eyða stærri hluta tekna til að leigja dæmigerð heimili. Til dæmis, í Los Angeles neðanjarðarlestinni, þyrfti miðgildi heimilis að eyða um 23% af mánaðartekjum til að greiða 00 mánaðarleigu fyrir miðgildi heimilis. Í ódýrari metrum eins og Detroit þyrfti miðgildi heimilis aðeins að eyða um 15% af tekjum sínum til að standa undir 750 dala miðgildi leigu.



(Það er mikilvægt að hafa í huga að stærð og gæði húsnæðis sem tiltekið leigustig mun kaupa er mjög mismunandi eftir landsvæðum: 00 á mánuði í Dallas duga fyrir tveggja herbergja, tveggja baða íbúð, en varla vinnustofu í Brooklyn. Á sama hátt eru meðaltekjur heimili í dýrum neðanjarðarlestum líkleg til að búa lengra frá vinnumiðstöðvum og eyða meiri tíma í vinnu.)



Mynd 1: Mynd 1 leigjendur



Það eru nokkur sérstök landfræðileg mynstur í leiguhagkvæmni. Tveir þriðju af dýrustu neðanjarðarlestunum - þeir sem eru með miðgildi leigu yfir 00 - eru á Vesturlöndum. Meira en helmingur lágleiga neðanjarðarlesta (miðgildi leigu undir 0) er í suðri, en afgangurinn aðallega í miðvesturlöndum. Neðanjarðarlestir í norðausturhlutanum sýna mesta dreifingu í miðgildi leigu, frá um 0 í Pittsburgh og Buffalo til 00 eða meira í Boston og New York.

Samanburður á meðaltekjum allra heimila við miðgildi húsaleigu er nokkuð villandi mælikvarði á sanna hagkvæmni: meira en helmingur bandarískra heimila á heimili sín og eru því ekki að keppa um heimili á leigumarkaði. Vegna þess að húseigendur hafa að meðaltali hærri tekjur en leigutakar, þá er kaupmáttur dæmigerðra heimila sem leita að leiguhúsnæði ofur miðað við að nota miðgildi tekna fyrir öll heimili. Miðgildi heimilistekna í Bandaríkjunum er .000, en miðgildi fyrir leiguheimilum er .000, eða um það bil 65% af heildarmiðgildi. Þó að bilið á milli tekna eiganda og leigutaka sé mismunandi eftir stórum svæðum, getum við notað landsviðmiðið til að meta kaupmátt fyrir dæmigerð leiguheimili.



Áætluð hagkvæmni miðgildis leigu til dæmigerðra leiguheimila (þau sem eru með 65% af miðgildi tekna á höfuðborgarsvæðinu sínu) sýnir allt aðra mynd. Í 14 af 100 stærstu borgum, þyrfti dæmigert leiguheimili að eyða meira en 30% af tekjum til að leigja dæmigert heimili. Miami er ódýrast og krefst næstum 40% af tekjum dæmigerðs leigutaka, næst á eftir Los Angeles og San Diego. Jafnvel í ódýrari neðanjarðarlestum eins og Detroit og Dallas myndi miðgildi húsaleiga eyða um 25% af tekjum leigutaka. Nokkrar af stórborgunum með hæstu leigustig eru með tiltölulega lágt leigutekjuhlutfall vegna þess að tekjur eru nokkuð háar: dæmi eru Boston, Bridgeport-Stamford CT og Washington DC.



konungur henry i Englandi

Mynd 2: mynd 2 leigjendur

Hugsaðu um mismun á húsnæðiskostnaði vegna kynþátta

Í Bandaríkjunum er viðvarandi tekjumunur milli kynþáttahópa, sem skilar sér í ólíkum getu til að hafa efni á húsnæði (mynd 3). Með því að sameina öll borgarsvæði eru tekjur svartra heimila .000 lægri en tekjur hvítra heimila. Tekjur rómönsku heimila eru .000 lægri en tekjur hvítra heimila sem ekki eru rómönsku. Þessi tekjumunur þýðir að í stórborgum þar sem dæmigert hvítt heimili gæti auðveldlega staðið undir leigu á dæmigerðu heimili, munu dæmigerðar svartar og rómönsku fjölskyldur hafa takmarkaðara hóp heimila - og hverfa - sem passa fjárhagsáætlun þeirra.



Mynd 3: mynd 3 leigjendur



Önnur leið til að sýna fram á muninn á kaupmætti ​​eftir kynþætti er að bera saman hvaða hlutfall af tekjum miðgildi svarta heimilisins þyrfti að eyða til að leigja miðgildi heimilis á stórborgarsvæði, miðað við tekjuhlutdeild meðalhvítra heimila til að leigja sama heimili ( mynd 4). Lóðrétti ásinn sýnir hlutfall miðgildis húsaleigu af tekjum svartra heimila, lárétti ásinn sýnir hlutfall miðgildis húsaleigu af tekjum hvítra heimila. Skálínan sýnir hvar leigutekjuhlutföll myndu lækka ef þau væru jöfn hjá svörtum og hvítum heimilum. Allar neðanjarðarlestir nema tvær liggja fyrir ofan þá línu. Undantekningarnar - McAllen og El Paso - eru neðanjarðarlestir þar sem hvítir íbúar eru að mestu leyti rómönsku.

Miðgildi húsaleiga er meira en 25% af tekjum fyrir dæmigerð svört heimili á 48 af 100 borgarsvæðum og meira en 30% af tekjum í 14 metrum. Í engum af 100 stærstu borgunum þyrfti dæmigert hvítt heimili að eyða meira en 25% af tekjum í leigu. San Francisco og Minneapolis eru með stærstu svart-hvítu greiðslubilið: Miðgildi leigutekna fyrir dæmigerð svört heimili eru meira en tvöfalt hlutfall fyrir dæmigerð hvít heimili.



Mynd 4: mynd 4 leigjendur



Á öllum 100 stórborgarsvæðum standa dæmigerð rómönsk heimili frammi fyrir hærra leigutekjuhlutfalli en hvítum heimilum sem ekki eru rómönsku: allar neðanjarðarlestir liggja yfir 45 gráðu línunni á mynd 5. Í 22 af þessum stórborgum eru leigutekjuhlutföll hærri en 0,25 fyrir dæmigerð rómönsk heimili, og í 5 metrum eru leigutekjuhlutföll fyrir Rómönsku íbúa hærri en 0,3. Metros með hæsta viðráðanlegu bili á milli Rómönsku og ekki rómönsku hvítra eru allar staðsettar í norðausturhlutanum, undir forystu Springfield MA og Boston. Metros með minnstu kostnaðarbilið - Akron OH og Spokane WA - eru með lægstu tekjur fyrir ekki rómönsku hvíta.

Mynd 5:

Gæti kynþáttabilið viðhaldið kynþáttaaðskilnaði?

Í uppsveiflu hagkerfisins undanfarinna ára gátu dæmigerð leiguheimili á flestum stórborgum haft efni á leigunni án þess að teygja fjárhagsáætlanir sínar – ólíkt tekjulágum heimilum, þar sem mánaðarlegur húsnæðiskostnaður er mikið fjárhagslegt álag. En þegar atvinnuleysi hækkar og tekjur lækka á meðan kransæðaveirufaraldurinn stendur munu heimili um allt land eiga í erfiðleikum með að borga fyrir húsnæði, matvörur og aðrar nauðsynjar. Flest leiguheimili eiga ekki nægan sparnað til að standast nokkurra mánaða atvinnuleysi - og ólíkt húseigendum geta þau ekki nýtt sér eigið fé til að koma þeim yfir.

Hið áberandi mismun á kynþáttaframboði sem er jafnvel á sterkum efnahagstímum vekur efnahagslegar og pólitískar áskoranir fyrir stefnumótendur. Vegna þess að svört og latínsk heimili hafa minni tekjur til að eyða í húsnæði, verða þau að velja á milli smærri heimila - og geta síður keppt um húsnæði á eftirsóknarverðum stöðum. Þar sem fjölskyldur búa hefur áhrif á aðgengi þeirra að efnahagslegum tækifærum – einkum hvort barnafjölskyldur hafi efni á húsnæði í öruggum hverfum með hágæða skólum hefur langtímaafleiðingar. Væntanleg rannsókn mín, sem fylgir þessari, sýnir að næstum öll stórborgarsvæði upplifa mikla tekjuskiptingu eftir lögsögu sinni: jafnvel tiltölulega hagkvæmar neðanjarðarlestir eins og Dallas og Detroit hafa einkarétt, dýr - og nánast öll hvít - úthverfi sem eru í raun og veru. utan seilingar fyrir flest meðaltekjuheimili.

Fljótlegasta og beinasta leiðin til að hjálpa bandarískum heimilum að halda áfram að greiða leiguna eða húsnæðislánið í núverandi kreppu er að alríkisstjórnin senda fólk ávísanir . Til lengri tíma litið myndu tvær umbætur á húsnæðisstefnu hjálpa til við að tryggja að heimili af öllum kynþáttum og öllum tekjumöguleikum hafi aðgang að hverfi með mikla möguleika. Í fyrsta lagi ættu sveitarfélög að endurbæta reglur um landnotkun til að leyfa smærri, ódýrari húsnæði í öllum íbúðahverfum. Í öðru lagi ættu stjórnvöld að gera það stranglega framfylgja gildandi lögum um sanngjarnt húsnæði sem banna mismunun. Fyrir utan breytingar á húsnæðisstefnu er nauðsynlegt að hjálpa svörtum og rómönskum starfsmönnum að ná hærri launum störfum til að draga úr kynþáttamun.